重磅 2018年1-12月中国典型房企新增货值TOP100【第12期】

发布日期:2019-08-25 12:46   来源:未知   阅读:

  纵观典型房企2018年各月货值榜排名情况可知,在行业风云变幻、竞争不断加剧之下,企业排位争夺战已全面打响,不同梯队房企的新增货值排名变动情况呈现着不同的特征。

  行业集中度再提升,资源越来越集中在少数房企手中,六合神鹰论坛。多数中小房企一地难求,土地资源分化现象越来越显著。在TOP100房企中,30%的房企占据近80%的货值,梯队差异十分明显,事实上,不止土地资源集中度高,如今规模房企在钱、地、人方面的优势不断凸显,部分中小型房企的生存空间日渐受到挤压,这或将加速行业资金、人才都会向头部企业集中。

  随着行业集中度不断提升,强者恒强态势日趋显著。从新增货值和销售金额的关联性来看,新增货值TOP10与销售金额TOP10企业基本重合,在新增货值TOP10企业中,有9家企业都进入到TOP10销售榜中,其中,值得关注的是,碧桂园的销售和投资都以较大优势领先行业,龙头地位不可撼动,万科秉持一贯稳健的风格,销售和投资都居于第二。第一梯队房企无论是销售亦或是投资都在行业内保持较强的竞争力。

  从2018年每月新增货值排行榜来看,进入到6月份,第一梯队房企基本稳定占据十强席位,货值榜TOP10房企未发生较大变动,更加凸显了在强者恒强效应下,规模房企资源优势尽显。

  与第一梯队房企相比,排名在TOP10之后的房企竞争往往更为激烈,各梯队之间货值差异也相对较小。我们以TOP10-20房企为例,招商蛇口和中南置地分别位于第11名和第15名,新增货值仅有一百多亿元的差距,排名却相差4位,第一梯队中,第二名和第三名房企新增货值却相差1000多亿元。

  在2018年新增货值年度榜单中,我们认为值得关注的有两类企业,一是诸如碧桂园、融创中国等行业巨头类,发展相对稳健,二是一些规模增长型房企,诸如中梁地产和阳光城000671股吧)等均以独具优势的投资布局和高瞻远瞩的战略眼光首次迈入销售千亿大军中。

  2018年1-12月,碧桂园销售金额达到7296.9亿元,销售面积7816.3万平方米,新增货值高达8115.5亿元,碧桂园销售、投资再次以绝对优势登顶行业第一,龙头地位难以撼动。碧桂园在取得骄人的成绩下,依然果断提出“提质控速”战略,具体到投资方面,坚持审慎的投资态度是当前集团进行控速的相应举措。

  2018年,融创中国新增货值位列行业第三,仅次于碧桂园和万科。在投资布局方面,融创大部分的土地储备均位于一二线城市,充足高质量的土地资源为公司销售业绩的增长保驾护航,然而随着政策环境的日趋严格,融创也开始逐步放缓拿地节奏,秉持多看少动策略,从而进一步严控企业投资风险。

  在行业整体投资节奏都有所放缓的基调下,其中不乏有些正处于高速增长期的企业,依然在保持自身的发展节奏,中梁就是典型代表。2018年中梁新增货值位列12名,投资力度明显加强,较于2017年平均3天拿一块地,2018年中梁地产平均2天拿一块地,精准的战略布局助力中梁首次迈入千亿阵营,从百亿到千亿仅需5年时间。

  2018年,阳光城新增货值排名居于13名,优质充沛的土地储备助力公司首次跨入千亿大军。在投资层面上,公司坚持实施“三全”战略,通过招拍挂、收并购、一级土地整理、三旧改造、特色小镇、寻找外部战略合作资源等多种方式,来全国一二三线城市实现广泛覆盖和平衡布局。

  整体来看,2018年土地市场趋于理性。与以往相比,2018年土地市场降温明显,整体呈现两头高中间低,市场回归理性逐渐成为行业共识,接下来我们从以下几个指标来证明该判断。

  从200城土地市场成交量来看,土地市场经历两个阶段:第一阶段(2018年1-5月):调控趋紧不放松,但土地市场热度不减,企业依然在积极补库存;第二阶段(2018年6-12月):销售市场转冷态势显著,企业拿地谨慎主抓回款,土地市场成交出现下行趋势;第三阶段,年底土地供应放量,企业拿地意愿进一步增强。

  从溢价率、成交楼面均价和流拍情况来看,溢价率和成交楼面均价呈现逐渐递减趋势,土地流拍开始增多,流拍地块更是创下近几年新高。

  在市场回归理性之下,多数房企投资意愿明显减退。2018年,宏观政策环境趋紧,资管新规的出台,调控政策的收紧,土地市场“竞房价限地价”、“竞配建保障房面积”和“竞自持比例”等组合型土地出让方式的约束,叠加企业自身资金承压等因素影响,在这种情形之下,多数房企投资态度都较为谨慎。

  然而在土地市场整体有所降温、房企投资偏谨慎之下,房企对中西部的青睐度却依然不减。我们认为这主要源于区域发展具备一定优势,诸如政策、产业和经济等方面。

  在中西部城市发展具有一定优势之下,房企转战中西部或成趋势。无论是之前重点布局长三角、京津翼、珠三角城市群的房企,亦或是强调全国化均衡布局的房企,现如今投资布局都有向中西部倾斜的趋势,诸如典型房企中碧桂园和万科,2018年在中西部的新增建筑面积约占总新增建筑面积的一半比例,泰禾、正荣和阳光城中西部的新增土地建筑面积占比六成左右。

  对于一些深耕中西部的房企而言,预计未来还会加大在中西部城市的投资力度,诸如金科集团、蓝光发展600466股吧)、东原地产、奥山地产、美好置业和华宇地产,2018年,这些企业在中西部的累计新增土地建筑面积占比分别为76%、57%、85%、80%、70%和70%,在其他区域的布局相对较少。从长远角度来看,受益国家战略支持,中西部城市的综合优势将不断凸显,深耕该区域的房企越来越能享受到区域城市崛起所带来的利好效应。

  2018年行业调控政策收紧,土地市场降温明显,企业房企投资整体偏向谨慎。展望2019年,在这个规模为王的时代,未来市场会呈现怎样的态势,我们认为2019年房企拿地或呈现四大趋势。

  趋势一:“稳”或成为主基调。2018年12月中央经济工作会议强调,在当前经济下行压力有所加大下,“稳”字当先很有必要,在国家宏观政策指导下,房地产行业也需要一个稳定健康的发展环境,具体到投资层面,整体来看,未来房企的投资态度或还以稳健为主。

  趋势二:持续看好超级区域。如今,规模房企不再仅关注全国化布局,更多企业倾向加大超级区域的布局力度,诸如成渝都市群,亿翰研究发现2018在成渝都市圈有所布局的企业,业绩表现都较为亮眼,诸如金科、龙湖、蓝光等企业。2019年,随着成渝都市群综合竞争力的不断提升,这些深耕超级区域的房企还将迎来新一轮发展机遇,城市群所带来的利好效应将持续释放。

  趋势三:合作拿地,规避风险。2018年,越来越多的房企会选择合作拿地方式,尤其是市场进入到下半年,房地产行业进入寒冬或成为共识,抱团开发俨然成为企业投资布局的有效途径。诸如华润绿城、首开金地、招商保利、远洋卓越等联合体都通过合作拿地的方式来获取土地资源,对于合作双方而言,通过这种方式进行战略布局,不仅有利于高效获取土地,还能进一步规避行业风险。因此,在土地市场逐步回归理性之下,我们认为2019年房企联合拿地趋势依然会延续。

  趋势四:注重战略纵深,紧握城市轮动机会。2018年是全国楼市调控政策出台次数最多的一年,部分城市、区域政策力度更是堪称史上最严,这对于重仓布局单一区域的房企而言,或面临较大的经营风险,而对于善于抓住机遇、侧重战略布局纵深化的房企而言确是收获颇丰。2019年,为避免单一投资布局可能带来的经营风险,房企更应审时度势,紧握城市轮动机遇,实现企业的稳健发展。

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